Enebolig med to plan. Dobbel garasje. Sentralt i boligfelt.

Om eiendommen

Velkommen til Øvre Helle 30!

Pent beliggende enebolig i etablert boligfelt på Helle, litt nord for kommunesenter på Konsmo. Gangavstand til Konsmo skole, samt barnehage, ca. 1 km. Det er ca. 2,5 km til butikk/post på Spar Konsmo.

Boligen inneholder følgende rom:
Hovedplan: Trapperom, vindfang, gang, bad, toalettrom, kjøkken, stue, soverom, soverom 2.
Underetasje: Vindfang, gang, kjellerstue, kjøkken, bad, soverom, soverom 2, soverom 3, bod, trapperom. (Det er innredet rom i kjeller som ikke er godkjent til varig opphold).

Det er oppført en dobbel garasje på eiendommen. Garasjen har et bruksareal på ca. 31 kvm.

Velkommen til hyggelig visning. Kontakt megler, tlf 40408072.

Beliggenhet

Pent beliggende i etablert boligfelt på Helle, litt nord for kommunesenter på Konsmo. Gangavstand til Konsmo skole, samt barnehage, ca. 1 km. Det er ca. 2,5 km til butikk/post på Spar Konsmo.

Innhold

Hovedplan: Trapperom, vindfang, gang, bad, toalettrom, kjøkken, stue, soverom, soverom 2.
Underetasje: Vindfang/gang (del av hobbyrom), gang, kjellerstue (disp.rom), kjøkken (matbod), bad, soverom (disp.rom), soverom 2 (disp.rom), soverom 3 (disp.rom), bod, trapperom.

Standard

KJØKKEN:
Kjøkkenet har malte/folierte fronter og laminert benkeplate. Innredningen er fra byggeåret. Må påregne utskiftning og renovering. Avtrekksvifte er defekt.

TOALETTROM:
Boligen har eget toalettrom med wc og en enkel vask på hovedplan. Rommet er naturlig ventilert med ventil i yttervegg.

BAD i hovedplan:
Badet er trolig fra 1996 og trenger renovering. Gulv har belegg og varmekabel. Veggene har våtromstapet/belegg. Taket har himlingsplater.

BAD i underetg.:
Badet er trolig fra 2006. Det er belegg på gulvet. Våtromstapet på vegger. Panel i taket. Det inneholder toalett, dusjkabinett. opplegg for vaskemaskin og baderomsinnredning. Det er etablert sluk under dusjkabinettet. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.

———————————————————————————————————

Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.

Tilstandsrapporten er utarbeidet av Severinsen Takst AS den 22.05.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.

Bygningssakskyndigs konklusjon:
Enebolig: Bygningen har en normal god standard i forhold til byggeåret.
Garasje: Garasjen har behov for normalt vedlikehold.

Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:

Utvendig – Taktekking, TG2
Taktekkingen er av pappshingel. Taket er besiktiget fra taknivå.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Tiltak
– Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Nedløp og beslag, TG2
Takrenner, nedløpsrør og beslag er av plast/metall og er fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
– Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
– Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Tiltak
– Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
– Stigetrinn for feier må monteres.

Veggkonstruksjon, TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning.

Takkonstruksjon/Loft, TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
– Det er spor etter sopp på undertaket i forbindelser med fuktskjolder på undertaket. Ingen unormale funn etter fuktmålinger flere plasser. Det kommer trolig opp varme på kaldtloftet om vinteren og treffer den kalde undertaket.
Tiltak
– Tiltak: Tette rundt loftsluken slik at det ikke kommer så mye varmluft opp på kaldtloftet.

Vinduer, TG2
Vinduene har karmer av tre og er fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
– Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
– Vindusglassene er over 40 år å det kan være fare for punkterte glass.
Tiltak
– Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
– Det må på sikt påregnes å bytte vinduer.

Dører, TG2
Dørene har karmer av tre og er fra byggeåret.
Vurdering av avvik
– Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
– Ytterdørene har behov for normalt vedlikehold. Vindusglassene i dørene har oppnådd en alder der det er fare for punkterte glass.
Tiltak
– Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger, TG2
Terrassene/verandaen er bygd i tre.
Vurdering av avvik:
– Det er registrert råte enkelte plasser i topprekken på rekkverket. Terrassene har behov for vedlikehold og enkelte utbedringer.
Tiltak
– Terrassene har behov for vedlikehold og enkelte utbedringer.

Utvendige trapper, TG2
Det er utvendige trapper av tre i forbindelse med terrassene/verandaene. Det er betongtrapp ned til underetasjen.
Vurdering av avvik:
– Det mangler håndløper i forbindelse med trappen ned til underetasjen. Trappen ned fra terrassen på framsiden av boligen har skjevheter, lavt rekkverk og større åpninger i bunnen av trappen.

Tiltak
– Montere håndløper i forbindelse med trappen ned til underetasjen. Det må utføres enkelte utbedringer og vedlikehold.
Innvendig

Overflater, TG2
Innvendig er det gulv av laminat, teppe og betong. Veggene har tapet, trepanel, malte plater og betong. Innvendige tak har malte plater og trepanel.
Vurdering av avvik:
– Det må påregnes oppussing av innvendige overflater. Det er enkelte småskader rundt om i boligen, som misfarge og skader på vegger, tak og gulv.

Tiltak
– Knirk og ujevnheter må forventes. I forbindelse med eierskifte bør det påregnes normal oppussing av de innvendige overflatene.

Etasjeskille/gulv mot grunn, TG2
Boligen har trebjelkelag og støpte gulv.
Vurdering av avvik:
– Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Tiltak
– For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Radon, TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
– Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
– Radonmålinger er ikke foretatt heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "usikker" aktsomhetsgrad
Tiltak
– Det var ikke krav til å gjøre tiltak mot radon da boligen ble oppført.

Pipe og ildsted, TG2
Boligen har elementpipe og vedovn.
Vurdering av avvik:
– Ildfaste steiner i vedovnen i stuen på hovedplan er ødelagte.
Tiltak
– Montere nye ildfaste steiner i vedovnen, eller bytte ut ovnen med en ny.

Rom Under Terreng, TG2
Gulvet i kjelleretasjen består av laminat og av betong. Veggene har plater, panel og betong/mur. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
– Det er konstatert brudd på dampsperre mot kald sone.
– Ifølge rekvirent har det vært registrert vann på gulvet i boden ved siden av kjellernedgangen. Det er registrert sprekk imellom kjellervegg og betongplatting som ligger i forbindelse med boden. Her kan det renner ned større mengder med vann ved mye nedbør. Så det er trolig i den forbindelse det kommer vann inn på gulvet i boden.
Tiltak
– Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
– Etablere fall bort fra kjellerveggen.

Innvendige trapper, TG2
Trappene har vanger, trinn og rekkverk av tre.
Vurdering av avvik:
– Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
– Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Tiltak
– Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet.

Innvendige dører, TG2
Dørene har karmer og dørblad av tre.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.

Tiltak
– Enkelte dører må justeres.
– Det bør foretas tiltak på enkelte dører.

Våtrom – Hovedplan > Bad – Overflater vegger og himling, TG2
Veggene har våtromstapet/belegg. Taket har himlingsplater.
Vurdering av avvik:

Hovedplan > Bad – Overflater Gulv, TG2
Gulvet har vinylbelegg. Selve badegulvet er tilnærmet flatt. Lokalt fall i dusjhjørne. Rommet har elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
– Det er ikke etablert avrenningshull i forbindelse med skinnen til dusjhjørne.

Tiltak
– Etablere avrenningshull slik at eventuelt lekkasjevann kan renne til sluken.

Hovedplan > Bad – Sluk, membran og tettesjikt, TG2
Gulvet har gulvbelegg som er klemt i sluket og har oppkant langs vegger og ved dør.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Tiltak
– Installering av tett dusjkabinett anbefales.
– Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Hovedplan > Bad – Sanitærutstyr og innredning, TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett og dusjvegger/hjørne.

Underetasje > Bad – Generell, TG3
Badet er fra 2006 ifølge rekvirent. Det er belegg på gulvet. Våtromstapet på vegger. Panel i taket. Det inneholder toalett, dusjkabinett, opplegg for vaskemaskin og baderomsinnredning. Det er etablert sluk under dusjkabinettet.
Vurdering av avvik:
– Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
– Belegget har løsnet i skjøten. Vegger bak dusjkabinettet er ikke fuktsikret. Viften er defekt.
Tiltak
– Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.

Kjøkken – Hovedplan > Kjøkken – Overflater og innredning, TG2
Kjøkkenet har malte/folierte fronter og laminert benkeplate. Innredningen er fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
– Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et kjøkken.
Tiltak
– Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen.

Hovedplan > Kjøkken – Avtrekk, TG3
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
– Avtrekksvifte er defekt.

Tiltak
– Mekanisk avtrekk bør etableres.

Underetasje > Kjøkken – Overflater og innredning, TG2
Kjøkkenet har malte/folierte fronter og laminert benkeplate. Innredningen er fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
– Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventbart på et kjøkken.
Tiltak
– Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen.

Spesialrom – Hovedplan > Toalettrom – Overflater og konstruksjon, TG2
Boligen har eget toalettrom med wc og en enkel vask. Rommet er naturlig ventilert med ventil i yttervegg.
Vurdering av avvik:
– Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Tiltak
– Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.

Tekniske installasjoner – Vannledninger, TG2
Synlige vannrør er av kobber og fra byggeåret. Enkelte plastrør i underetasjen.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
Tiltak: – I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

Avløpsrør, TG2
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tiltak
– I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

Elektrisk anlegg, TG2
Det elektriske anlegget er fra byggetiden og har skrusikringer. Spørsmål er ikke besvart. (dødsbo) Det foreligger godkjent tilsynsrapport på det elektriske anlegget, datert 27.02.2018. Avvik som ble funnet er utbedret.

8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Nei – Kommentar:

10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Nei
Kommentar:

14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei
Kommentar:

15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Ja
Kommentar:

16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Ja
Kommentar: Det er registrert at vaskemaskinen på kjøkkenet er tilkoblet skjøteledning under vasken.

Tomteforhold – Drenering, TG2
Boligen har ingen synlig drenering eller fuktsikring av murene. Det er etablert en dreneringskum ved siden av garasjen.
Vurdering av avvik:
– Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
Tiltak
– Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
– Det må påregnes tiltak for å utbedre dreneringen/fuktsikringen.

Grunnmur og fundamenter, TG2
Boligen har grunnmurer som er pusset utvendig. Grunmuren er ikke pusset på synlige overflater i underetasjen.
Vurdering av avvik:
– Grunnmuren har sprekkdannelser.
Tiltak
– Påviste skader må utbedres.

Forstøtningsmurer, TG2
Det er etablert en mur i forbindelse med den utvendige trappen ned til kjelleretasjen.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.
– Rekkverket på toppen av murer er for lavt.

Tiltak
– Andre tiltak:
– Utbedringer av sprekker i grunnmur vil vær å tette igjen med egnet masse og pusse og male over.

Terrengforhold, TG2
Terrenget rundt boligen er tilnærmet flatt og det er ikke tilstrekkelig fall bort fra murene.
Vurdering av avvik:
– Det er ikke tilstrekkelig fall på terrenget bort fra bygningen.
Tiltak
– Jeg anbefaler å etablere fall bort fra grunnmuren alle steder rundt bygningen. Fallet ut fra bygningen skal være minimum 1:50 i en avstand på minst 3 m fra veggen. Vannet skal enten føres i tett ledning bort fra huset eller ledes vekk fra veggen på terrengoverflaten.

Utvendige vann- og avløpsledninger, TG2
Utvendige avløpsrør er av plast Det er offentlig avløp via private stikkledninger Utvendige vannledninger er av plast (PEL). Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Tiltak
– Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Enebolig:
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold;
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
På hovedplan er det ene soverommet ved siden av stuen blitt en del av stuen. Vindfanget er større. I underetasjen er det minste disponible rommet blitt til 2. stk. soverom. Matbod er blitt til kjøkken. Stort disponibelt rom er kjellerstue. Vaskerom er i dag bruk som bad/vaskerom. Rom benevnt som klær er i bruk som soverom. Del av hobbyrom er i bruk som gang. Endringer i underetasjen er ikke søkt/meldt fra om til kommunen.

Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja. Se "Tilbygg/modernisering"
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja

Krav til vinduer som rømningsvei: Hvis det er mindre enn 5 meter ned til bakken kan du bruke vindu eller balkong som rømningsvei. Lysåpningen i vinduet må være minst 0,5 meter bred og minst 0,6 meter høy. Summen av bredde og høyde skal være minst 1,5 meter. Vinduet bør ikke være takvindu. Det er ikke etablert rømningsvinduer på soverommene i underetasjen. Rømningsvei vi kjellerdør og vindu på kjøkkenet. Rom for varig opphold skal ha tilfredsstillende tilgang på dagslys. Mengden dagslys i rommet bestemmes vanligvis av følgende faktorer: vinduenes areal og plassering, skjerming fra terrenget, skjerming fra andre byggverk, rommets høyde og dybde, samt refleksjonsegenskapene til de ulike overflatene i rommet. Dette gjelder underetasjen.

Garasje
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei

For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.

Adkomst

Fra offentlig gate.

Diverse

Det gjøres oppmerksom på at boligen er ryddet og klargjort før visning, og at eiendommen selges slik som forevist.

Parkering

På egen tomt og i dobbel garasje.

Tomt

Flat eiertomt, solrikt beliggende i etablert boligfelt. Gruset adkomstvei. Opparbeidet hage med beplantning.

Dobbel garasje står helt inntil tomtegrense mot nord. Eier har også plassert to stk uteboder over på nabogrunn som eies av Lyngdal kommune. Det foreligger ingen skriftlig avtale for dette og kjøper overtar dette ansvar fremover.

Regulering

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse, tilhører Områdereguleringsplan for Helle – Øydneskleiv, datert 09.11.2017.
På generell basis gjør vi oppmerksom på at det kan foreligge fremtidige planer hos kommunen for området rundt eiendommen, som megler ikke har mottatt opplysninger om.

Ansvarlig megler

Odd Terje Vatnedal