Innholdsrik og prisgunstig enebolig sentralt i Konsmo.

Om eiendommen

Eiendommen vi nå selger ligger sentralt til i Konsmo. Her har man gode solforhold og kort gangavstand til sentrumsfasilitetene i bygda, som f. eks dagligvarebutikk, Konsmoparken med frisbeegolfbane og legekontor. Skole og idrettsanlegg m/flerbrukshall ligger på Helle ca 1 km nord for denne eiendommen.
Innholdsrik bolig på hele 257 m2 (BRA) med hovedetasje og loft i tillegg til stor uinnredet kjeller.
Boligen vurderes som godt vedlikeholdt, men ut fra alder er det likevel naturlig å påregne utskiftninger i tiden som kommer.
Her har man muligheten til å sikre seg en prisgunstig enebolig med god plass til hele familien!
Det er ikke boplikt på eiendommen.
Velkommen til visning!

Beliggenhet

Eiendommen ligger sentralt til i Konsmo. Her er det gode solforhold og kort avstand til blant annet butikk, bensinstasjon, skole og idrettsanlegg m/flerbrukshall.

Standard

Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.

Tilstandsrapporten er utarbeidet av Mangler data den 24.04.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.

Bygningssakskyndigs konklusjon:
Enebolig beliggende i sentrum av Konsmo. Området tilbyr nærhet til skole, barnehage, turområder samt kollektivtransport b.l.a. Romslig og attraktiv bolig med fint potensiale som er oppført i 1968. Av nyere overflater neves det flere laminat gulver, loftsetasjen rom samt bad fra 2011 b.la. Øvrige overflater på boligen både innvendig og utvendig fremstår av noe eldre dato samt stedvis fra byggeåret og man vil måtte påregne noe moderniseringer/vedlikehold av overflatene. Det er registrert enkelte konstruksjoner som er gitt TG 2 og TG 3, da dette blant annet er
forhold hvor utførelse avviker fra standardens krav (NS3600), og ikke nødvendigvis har skader eller feil som tilsier at umiddelbare tiltak er nødvendig. Samtidig er det enkelte av forholdene som blant annet påvirker sikkerhet i bruk og vannskadesikkerhet, og hvor det anbefales at tiltak utføres. Deler av avvikene er enkelt beskrevet nedenfor og blir ytterlige kommentert i rapport:

Følgende avvik har fått TG3:

– Drenering er svekket og rom under terreng har avvik.
Oppsummering: Dreneringen fungerer ikke som tiltenkt. Det er tydelige tegn på fukt og skader i kjelleren. For videre omtale se "rom under terreng"
Anbefalte tiltak:
Kjeller bør holdes under observasjon. Lagring av varer bør unngås og god utlufting ivaretas. Drenering må skiftes ved ønske om tørrere kjeller. Taknedløp bør etableres med utkast sammen med godt fall på terreng, eller ført i et lukket avløpsanlegg, slik at takvannet kontrollert blir ført bort fra bygningen. For videre omtale se "rom under terreng"
Utbedringskostnader: 150 000 – 300 000.
Rom under terreng:
Kjeller Oppsummering: Dreneringen er svekket og det registreres fukt og mineralutslag (salt/kalkutslag) i overflater, som indikerer at det er en fuktgjennomgang i grunnmur. Dette er ikke uvanlig for for boligen fra denne tidsperioden da kjellergulv og fundamenter ligger etablert uten spesiell fuktsikring mot grunnmasser. Kjelleren egner seg ikke for innredning med organiske materialer, og bør kun benyttes med fritt eksponerte murflater, for å ivareta best mulig vilkår for uttørking.
Anbefalte tiltak:
Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Kjelleren må ha mest mulig åpne murkonstruksjoner med god utlufting og lagring av fuktømfintlig utstyr anbefales ikke. Fuktsikringstiltak må påregnes om ønske om tørrere kjeller, se punkt drenering for kostnad utbedring drenering.
Utbedringskostnader: Ingen umiddelbar kostnad

– Trapper mangler rekkverk.
Oppsummering: TG3 gis etter krav da begge de støpte trappene mangler rekkverk. – Av øvrige avvik registreres lave rekkverk mot dagens krav på 1m. – Hull i betong trapp kjeller, sluk må og holdes fri fra smuss her. – Støpt veranda har en større sprekk i seg.
Anbefalte tiltak:
Rekkverk må monteres iht. krav. Kostnad gitt dette. For å lukke avviket må høyden på rekkverk allerede anlagt heves til dagens krav på 100 cm. Overflatebehandling må påregnes. Ved fjerning av oljetank lag ny veranda hvor støpt.
Utbedringskostnader: 10 000 – 50 000

– Vinduer/dører med avvik.
Oppsummering: TG3 gis takvinduet som har en pågående mindre lekkasje. Videre ble det mellom to av de store stuevinduer mot kjøkken også registrert fukt innvendig, vinduer ut fra veranda har og noe mindre fukt/råteskader.
Øvrige vinduer har og flere avvik ved:
– Flere vinduer vil ikke åpnes eller tar imot karmer.
– Registrert ett par sprukkne glass i kjellervinduer samt ett punktert/kondenserer.
– Dører tar imot karmer.
– Flass/kondensmerker og stedvis bruksslitasje på dører/vinduer.
– Verandadør 2004 gliper og er utett.
– Defekte pakninger m.m.
– Alder vinduer/dører.
Anbefalte tiltak:
Utskifting av vinduer med skade må påregnes. Gjennomgang av alle de andre vinduer/dører må påregnes og det må taes høyde for overflatebehandlinger, justeringer og smøringer. På sikt vil og de eldre vinduer/dører måtte påregnes skiftet.
Utbedringskostnader: 50 000 – 150 000.

– Taktekking med dets konstruksjoner, beslag/nedløp, loft konstruksjon med avvik, ny tekking må påregnes.
Loft (konstruksjonsoppbygging) Oppsummering: Øverste loftet er i sin helhet funnet i bra stand ut ifra alder på befaring men TG3 settes etter krav da da det er påvist en mindre lekkasje fra luftehatten ved pipen. Videre er det tegn til spor av veps og muselort. Det mangler og vind/dampsperre mot varm sone. Isoleringen ligger stedvis imot bordtaket og ventilering av konstruksjonen blir noe svekket. Det er og noen sverteskjolder på undertaket, yttervegger samt kloakk/ventileringsrørene må skiftes da har hull og er av eldre dato med merkbar kloakklukt. Se og punkt taktekking, ventilering og avløpsrør for mer.
Anbefalte tiltak:
Lufting/ventilering bør forbedres ved å anlegge 5cm spalte mot undertaket om det ikke etableres diffusjonsåpen duk ved ny tekking. Videre må man gå over flueduker i gesimser samt ventiler grunnet spor av veps. Lekkasjen rundt luftehatten må holdes under oppsyn frem til ny tekking. Videre anbefales det å etablere damp/vindsperre mot varm sone. Kloakk/ventilasjonsrør må skiftes.
Utbedringskostnader: 10 000 – 50 000.

Renner og nedløp Oppsummering:
Det registreres sprekker og skader og takrenner/nedløp med dets beslag må påregnes skiftet ved ny tekking.
Anbefalte tiltak:
Utskifting av takrenner/nedløp/beslag må påregnes ved omlegging tekking. Normalt vedlikehold frem til den tid.
Utbedringskostnader: 10 000 – 50 000.

Taktekking Oppsummering: Taktekking er fra byggeåret, det er påvist pågående lekkasjer rundt luftehatt og takvindu og med tanke på alder er det risiko for at flere lekkasjer kan oppstå.
Anbefalte tiltak:
Taktekkingen nå oppgraderes med dets renner/nedløp og beslag. Det bør da anlegges takutstikk da konstruksjonen med vannbord rett på kledning er en risikokonstruksjon. Diffusjonsåpen undertekking bør vurderes, hør med fagkyndig.
Utbedringskostnader: 150 000 – 300 000.

– Ildsted må kontrolleres og oljetank må påregnes sanert.
Oppsummering: Vedovnen i stuen har sprekk i ildstein, videre er det sprekk i pipens puss her samt deler er ikke synlige. Alle 4 sider synlige skal være tilgjengelige på teglpipe. Videre mangler peisen spjeldet/srutskjoldet samt opplyses til å ikke være i bruk. Pipa er og en eldre teglsteinspipe. Erfaringsmessig ser vi at teglsteinspiper ofte har et behov for rehabilitering.
Anbefalte tiltak:
Med bakgrunn i påviste avvik og for en vurdering av eventuelle tiltak må en ytterligere kontroll av pipa/ildsteder utføres av brann- og feiervesen. Kostnad er gitt sjablongmessig kontroll samt installering stålrør og anskaffelse ildstein. Kostnader vil kunne påkomme.
Utbedringskostnader: 10 000 – 50 000.

– Kjøkkenviften bråker.
Oppsummering av avtrekk: Viften bråker samt front deksel er knekt. Anbefalte tiltak avtrekk. Viften må påregnes skiftet.
Utbedringskostnader ventilasjon: Under 10 000.

Varmesentral
Oppsummering: TG3 gis da det er etablert en oljetank på eiendommen, denne måp ette krav saneres. TG2 gi varmepumpen fra 2008 som har en forventet levetid på en varmepumpe er ca 12 – 15 år. Med bakgrunn i alder vil det være risiko for feil på anlegget, eller at anlegget ikke fungerer optimalt, og som krever utbedring/utskifting.
Anbefalte tiltak:
Sanering /fjerning av oljetank må foretas. Tanken er plassert under støpt veranda vaskerom/soverom. For lengst mulig levetid er det viktig med jevnlig service og vedlikehold. Med service vil man kunne avdekke eventuelle problemer tidlig og gjøre nødvendige utbedringer før de eskalerer. Dersom service ikke gjøres ofte nok, er dette hovedårsak til havari på pumper da feil gassmengde ikke blir oppdaget før kompressor ryker.
Utbedringskostnader: 10 000 – 50 000

– Vaskerommet fungerer til bruken men belegget er av eldre dato.
Våtrom: Vaskerom Oppsummering: Vaskerommet fungerer fint til bruken men TG3 er satt da rommets overflater med belegg som tettesjikt har oppnådd en betydelig alder samt har stedvise sprekker. Av øvrige avvik registreres det manglende elektrisk vifte selv om naturlig ventilering var godkjent på oppføringsåret. De mangler og tilluft i rommet. Videre grunnet tapet på veggflater mangler vasken sprutsikker overflate samt rør gjennomføringer er ikke tilfredsstillende tettet. Hulltaking ble ikke utført da rommet ikke har en videre brukssone. Søkt med fuktindikator viser ingen tegn til fukt fra kjeller og tilstøtende rom samt overflater på vaskerommet. For øvrig faller det noe ned mot sluk og oppkanter ved dører vurderes tilfredsstillende ut ifra bruken. Rommet er innredet med opplegg for vaskemaskin, utslagsvask og øvrig innredning. Ventilert med ventil u tak samt tilluft. Rommet har belegg på gulv, tapet/malte flater vegger.
Anbefalte tiltak:
Etter krav må rommet påregnes renovert grunnet oppnådd alder på overflater. Rommet fungerer for øvrig fint til bruken.
Utbedringskostnader: 50 000 – 150 000.

Følgende avvik har fått TG2:
– Grunnmur og yttervegger har avvik ut ifra alder.
– Etasjeskillet, trapp, kjøkken, wc-rom med avvik etter krav/alder.
– VVS opplegget samt El-anlegget grunnet oppnådd alder på deler.
– Diverse overflater har noen mangler.
– Badet har avvik mot krav b.l.a.

Øvrige viktige opplysninger for deg som kjøper kan være:
– Romslig enebolig med potensiale.
– Loftet har mulighet for utbygging.
– Oppvarming med vedovn, varmekabler samt varmepumpe.
– Sentral beliggenhet på Konsmo.

Tiltak etter byggeår:
2004 – Terrasse/veranda ca. 2004. – Varmepumpe installert 2008. Service utført i 2014. Bad ble modernisert 2011. Laminatgulv og en del malearbeider innvending 2012. Liggende kledning på noen fasader nord-øst 2012. – Mye nytt rør i rør system. 2018. Etterisolert og pusset opp loft 2020. Eier opplyser.
Det er ikke fremlagt dokumentasjon fra håndverker.

Lovlighet.
Dagens bruk av boligen er ikke i samsvar med byggegodkjente tegninger. Det foreligger tegninger fra 1992 da boligen ble søkt på med to kvister som ikke er blitt utført. Disse stemmer ikke helt med dagens bruk i forhold rominndeling men rommene er betegnet som oppholdsrom og boligens romfordeling pr dags dato vurderes tilfredsstillende i forhold hoveddeler/tilleggsdel. Avviket er at loftets trapp er noe smal for rømning, trappen skulle vært bredere eller det skulle har vært en annen mulighet for rømning i etasjen utenom vinduet på soverommet. Slik det er nå vil soverommet ved ett evnt. tilsyn frafalle. Fasademessig er det foretatt noen mindre endringer med vinduer som er skiftet til dører og motsatt. Veranda stuen er og satt opp. For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.

Det er ikke fremlagt ferdigattest / midlertidig brukstillatelse. Det er ikke fremlagt noen midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Boligen er byggemeldt og søkt før 1 .januar 1998. Det vil ikke bli mulig å få utstedt ferdigattest. Er bygget i henhold til opprinnelig godkjenning, er bygget lovlig i bruk. Det er avvik på krav til rømning, dagslysforhold eller takhøyde under 2 meter. Det er ikke etablert tilfredsstillende rømningsvei etter dagens krav loftsetasjen da trappen er for smal. Ved tilsyn vil man kunne måtte utvide trappen til 90cm for godkjent rømningsvei loft. Det er ikke etablert brannslukkingsutstyr og/eller røykvarsler i boligen iht. forskrift. Gjennomgang av opplegget må påregnes inkl. 6 kg slukkninsgapparat som må påregnes nytt.

Adkomst

Se vedlagte situasjonskart.

Parkering

Parkering på egen tomt.

Tomt

Tomten består parkeringsareal og hage med plen og øvrig beplantning.

Regulering

Eiendommen er regulert til bolligbebyggelse/grøntareal , tilhører reguleringsplan "områderegulering for Konsmo", datert 21.10.2014. På generell basis gjør vi oppmerksom på at det kan foreligge fremtidige planer hos kommunen for området rundt eiendommen, som megler ikke har mottatt opplysninger om.

Ansvarlig megler

Kai Andrè Osestad