Pen enebolig oppført i funksjonalistisk stil med garasje og flott utsikt.

Om eiendommen

I Varbakgaten 3 ligger en pen enebolig bygd i 1939 i funksjonalistisk stil. Flere av de originale detaljene i boligen er godt i varetatt.

Boligen har en lys todelt stue, dagligstue og spisestue, vendt mot den flotte utsikten som spenner seg fra Kjørrefjorden via Havnebassenget og videre til Spindsfjorden og havet. Utsikten er et skue fra flere hold i og utenfor eiendommen.

Klassisk Hamrankjøkken i heltre med enkeltstående hvitevarer som medfølger handelen.

Nyere (2017) fliselagt bad med varmekabler i gulv. Stor vaskerom i vaskekjeller.

Boligen er utstyrt med 4 soverom, hvorav 2 er i meget god størrelse.

Lun tomt med sol store deler av dagen.

Oppgraderinger må påregnes.

Beliggenhet

Eiendommen ligger sentralt til, med kort avstand til flere av byens mange fasiliteter. De mange nisjebutikkene, byens baker, den populære byparken med kafé, Amfi kjøpesenter, matbutikker, restauranter, puber, kino, bibliotek og den flotte havnen ligger en liten spasertur unna.

Skoler og barnehage ligger ca. 500 meter fra eiendommen.

Farsund er en idyllisk Sørlandsby som innehar den klassiske hvite trehusbebyggelsen og kilometervis med strender som slynger seg fra Lomsesanden til Borhaug. Farsund er en by som stadig er under utvikling, og på sommeren yrer det av liv i byen.

Flere badeplasser en liten spasertur unna, som Kari Høylands plass, Barbrostranda og Badehuset med stupetårn og Sauna.

Fine turmuligheter i umiddelbar nærhet, som bl.a. Varbaktoppen med sitt spektakulære utsiktspunkt.

Innhold

Det er avvik mellom godkjente tegninger og dagens planløsning. Soverom i 1. etasje er opprinnelig godkjent som stue og den ene boden i kjelleren er opprinnelig godkjent som vaskerom. De ombygde rommene er godkjent for varig opphold.

Standard

Tilstandsrapport basert på innholdskrav til forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.

Tilstandsrapporten er utarbeidet av Severinsen Takst AS den 25.09.2024, og er gyldig i 1 år etter befaringsdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.

Bygningssakskyndigs konklusjon:

Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:

Taktekking,TG2
Taktekkingen er av skifertakstein. Taket er besik??get fra bakkenivå og kaldtloft.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
– Det er registrert at det er utført utbedringer med tekkingen på gradsperrer utvendig på taket. Det ble målt høye fuktverdier enkelte plasser på undertaket på kaldtloftet.
Tiltak
– Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
– Det må påregnes å bytte taktekkingen på kort sikt.
Kostnadsestimat : 100 000 – 300 000

Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløpsrør og beslag er av plast/metall og er fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
– Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
– Takrenner og beslag bærer preg av slitasje. Det står vann i deler av takrennen.
Tiltak
– Andre tiltak:
– Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
– Det anbefales å skifte takrenner, skvettsink og nedløp i forbindelse med ny taktekkingen.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Veggkonstruksjon,TG3
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
– Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
– Det er påvist råteskader i veggkonstruksjonen.
– Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
– På boliger med råteskadet kledning, kan råte i underliggende konstruksjon ikke utelukkes. Konstruksjonen er ikke tilgjengelig for kontroll og er ikke vurdert.
Tiltak
– Råteskadet trekledning må skiftes ut.
– Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut.
– Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
– Det må påregnes å bytte hele kledningen på boligen på sikt.
Kostnadsestimat : 50 000 – 100 000

Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen består av valmtak og har sperrekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
– Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
– Det er avvik:
– Det er langt spenn på sperrer på kaldtloftet. Det ble målt 25 vektprosent i bjelken i bakkant av pipen på kaldtloftet.
Tiltak
– Tiltak:
– Lokal utbedring bør utføres.
– Lufting/ventilering bør forbedres.

Vinduer,TG3
Vinduene har karmer av tre og er fra byggeåret. Takvindu av metall fra byggeår. Enkelte vinduer fra 1980-tallet.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
– Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
– Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
– Det er påvist vinduer med fukt/råteskader.
– På boliger med råteskadet vinduer/dører, kan råte i underliggende konstruksjon ikke utelukkes. Konstruksjonen er ikke tilgjengelig for kontroll og er ikke vurdert.
Tiltak
– Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene.
– Vinduer med råteskader må erstattes med nye.
– Kondensering på enkelte glass har medført fuktskader i treverk som kan medføre utskiftningsbehov av enkelte vinduer.
Kostnadsestimat : 50 000 – 100 000

Dører,TG3
Bygningen har teak hovedytterdør, malt balkongdør i tre og enkel kjellerdør i tre.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader.
– Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
– Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Tiltak
– Døren(e) står foran utskiftning.
– Inngangsdøren trenger vedlikehold.
Kostnadsestimat : 50 000 – 100 000

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3
Det er bygget en balkong som er tekket med sink og tre-lemmer. Tett rekkverk av tre.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.
– Tekkingen på balkong/terrasse har utettheter.
– Oppbyggingen av terrasse/balkong øker faren for skjulte skader i konstruksjonene.
– Konstruksjonen over oppholdsrom er ikke ventilert.
Tiltak
– Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr.
– Andre tiltak:
– Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking.
– Det må påregnes å gjøre utbedringer på balkongen slik at det ikke blir skader i andre konstruksjoner.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Utvendige trapper,TG3
Det er utvendige trapper som er støpt. Rekkverk av metall.
Vurdering av avvik:
– Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
– Det er ikke montert rekkverk.
– Betongtrapp har mindre sprekker/skader
– Det er ikke etablert rekkverk rundt murene til kjeller-inngangen.
Tiltak
– Andre tiltak:
– Åpninger i rekkverk må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
– Det må gjøres utbedringer på den støpte trappen opp fra veien til boligen.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Innvendig
Overflater,TG2
Innvendig er det gulv av parkett, furu og betong. Veggene har tapet og malte plater. Innvendige tak har malte plater.
Vurdering av avvik:
– Det er avvik:
– Det må påregnes oppussing av innvendige overflater. Det er enkelte småskader rundt om i boligen, som misfarge og skader på vegger, tak og gulv.
Tiltak
– Tiltak:
– Knirk og ujevnheter må forventes. I forbindelse med eierskifte bør det påregnes normal oppussing av de innvendige overflatene.

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Boligen har trebjelkelag og støpte gulv.
Vurdering av avvik:
– Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
– Angrep av stripet borebiller (morr) i trekonstruksjoner i kjeller. Det er registrert nivåforskjeller i stuer og kjøkken i 1. etasje. Det ble registrert nivåforskjell på det ene soverommet på loftet på ca. 27 mm.
Tiltak
– For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
– Anbefaler å utføre behandling mot borebiller (morr.)

Radon,TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
– Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tilta
– Det bør gjennomføres radonmålinger.

Pipe og ildsted,TG3
Boligen har mursteinspipe og vedovner. På generelt grunnlag vil jeg anbefale å innhente tilsynsrapport fra det lokale feiervesenet.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe.
– Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet.
– Det er registrert sprekker i pipen på kaldtloftet i forbindelse med feieluken.
Tiltak
– Andre tiltak:
– Pipe kan ikke brukes før den er utbedret forskriftsmessig.
– Det må monteres ildfast plate under/foran ildsted.
– Det anbefales på generelt grunnlag å innhente rapport fra feiervesen. Det må påregnes å montere nytt røykerør i pipen.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Rom Under Terreng,TG3
Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt. Rommet har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
– Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
– Det er målt høye fuktverdier i sviller og tre-materialer som er i kontakt med betonggulvet. Symptomene kommer erfaringsmessig av opptrekk av fukt fra grunnen, kondens og/eller svikt i dreneringen. De fleste bygg oppført før 1980 har ikke fuktsikret byggegrunn.
Tiltak
– Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
– Det anbefalelse å lede vekk overvann fra å renne inn mot boligen. Det må foretas tiltak for å kartlegge omfang, samt sette inn tiltak for å stanse eller redusere årsaken til fuktproblemene. Tiltak og kostnadsestimat må sees i sammenheng med drenering og terrengforhold.
Kostnadsestimat : 50 000 – 100 000

Innvendige trapper,TG2
Trappene har vanger, trinn og rekkverk av tre.
Vurdering av avvik:
– Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
– Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
– Det er registrert råte i trappevangen ned til kjelleren. Det må gjøres utbedringer i forbindelse med vinduet i trappeoppgangen, i tillfelle noen detter i trappen.
Tiltak
– Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
– Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.
– Det må gjøres utbedringer på trappen ned til kjelleren.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Innvendige dører,TG2
Dørene har karmer og dørblad av tre.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Tiltak
– Det bør foretas tiltak på enkelte dører.

Våtrom
2. Etasje > Bad
Overflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt og det er etablert fall mot slukene. Rommet har elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
– Det er registrert ca. 14 mm. fall til sluken i dusnisjen og ca. 11 mm. til sluken på selve badegulvet. Det er registrert hulrom under en flis i forbindelse med sluken på selve badegulvet.
Tiltak
– Andre tiltak:
– Etablere membran oppkant i forbindelse med døren som ligger 25 mm. høyere en sluken. Bom i fliser kan skyldes at det er dårlig med lim under flisene og at flisene på et eller annet tidspunkt kan løsne. Man vil da ofte kunne lime flisene ned igjen og fuge på nytt.
2. Etasje > Bad

Sluk, membran og tettesjikt,TG2
I sluket er det klemring, men det er vanskelig å fastslå membran/mansjett under klemring.
Vurdering av avvik:
– Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet
Tiltak
– Det må gjøres nærmere undersøkelser.

kjeller > Vaskerom
Generell,TG3
Vaskerommet er trolig fra byggeår. Vegger og tak består av ubehandlet betong, en lettvegg består av tre. Taket består av panel. Vaskerommet er innredet med opplegg for vaskemaskin og opplegg for vaskemaskin. Det er er etablert fall til sluken.
Vurdering av avvik:
– Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
– Gulvet og våtsoner på vaskerommet har ikke tettesjikt. Det er ikke etablert ventilering av vaskerommet. Eldre soilsluk på vaskerommet. Det er registrert saltutsalg og fuktvandring i yttervegger på vaskerommet.
Tiltak
– Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
– Andre tiltak:
– Det må gjøres utbedringer på fuktsikringen av yttervegger slik at det ikke kommer fuktinntrenging.
Kostnadsestimat : 100 000 – 300 000

Kjøkken
1. Etasje > Kjøkken
Avtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator med kullfilter.
Vurdering av avvik:
– Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).
Tiltak
– Om mulig bør det etableres ventilasjons kanal ut i det fri fra ventilator.

Spesialrom
1. Etasje > Toalettrom
Overflater og konstruksjon,TG2
Boligen har eget toalettrom med wc og en enkel vask. Rommet er naturlig ventilert med ventil i yttervegg.
Vurdering av avvik:
– Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
– Det er registrert sprekker i fuger på toalettrommet.
Tiltak
– Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
– Lokal utbedring må utføres.
– Utbedre fuger mellom fliser på gulvet.
Kostnadsestimat : Under 10 000

Tekniske installasjoner
Vannledninger,TG3
Innvendige vannledninger er av kobber med plastkappe og plastrør i forbindelse med nytt bad i 2. etasje.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
– Det er lekkasje fra rør.
– Det er registrert irr på de eldre kobberrørene. Utvendig vannkran er defekt.
Tiltak
– Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
– I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
– Vannrør må skiftes.
Kostnadsestimat : 50 000 – 100 000

Avløpsrør,TG3
Det er avløpsrør av støpejern og av plast.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist unormale luktforhold rundt avløpsanlegg.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
– Det er påvist at det drypper/lekker fra avløpsrør/skjøter.
– Det er registrert rustdannelser på avløpsrørene fra byggeår.
Tiltak
– Andre tiltak:
– I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet.
Tiltak
– Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.

Varmesentral,TG2
Det er installert varmepumpe i 2. etasje fra 2009 og en eldre varmepumpe i 1. etasje.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
– Varmepumpen i 1. etasje virker ikke.
Tiltak
– Andre tiltak:
– Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
– Varmepumpen i 1. etasje virker ikke.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter fra 1999.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Tiltak
– Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.

Elektrisk anlegg,TG2
Det elektriske anlegget er fra byggetiden og har hovedsikringer består av skrusikringer. Det er i senere tid etablert automatsikringer. Ny strømmåler fra 2017 ifølge eier.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Tomteforhold
Drenering,TG3
Boligen har ingen synlig drenering eller fuktsikring av murene. Dette må ses i sammenheng med bygningens alder.
Vurdering av avvik:
– Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
– Det er løs maling/puss og kalkutslag på store deler av murene. Symptomene kommer erfaringsmessig av opptrekk av fukt fra grunnen, kondens og/eller svikt i dreneringen. De fleste bygg oppført før 1980 har ikke fuktsikret byggegrunn.
Tiltak
– Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist.
– Andre tiltak:
– Lede vekk overvann fra å renne inn mot boligen. Om det er drenering rundt boligen må det påregnes å gjøre utbedringer i forbindelse med drenering og fuktsikring av boligen. Det må foretas tiltak for å kartlegge omfang, samt sette inn tiltak for å stanse eller redusere årsaken til fuktproblemene. Tiltak og kostnadsestimat må sees i sammenheng med terrengforhold og rom under terreng.
Kostnadsestimat : Over 300 000

Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har betonggrunnmur.
Vurdering av avvik:
– Det er registrert skråriss som er symptom på setninger.
– Grunnmuren har sprekkdannelser.
– Det er registrert at murpussen løsner flere plasser.
Tiltak
– Lokal utbedring må utføres.
– Andre tiltak:
– Utbedringer av sprekker, løs murpuss og riss i grunnmur vil være å tette igjen med egnet masse og pusse og male over.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Forstøtningsmurer,TG3
Forstøtningsmurer er av naturstein som er stablet og murt. Det er også støpt murer på baksiden av boligen.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren.
– Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
– Det er registrert skråriss som er symptom på setninger.
– Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Rekkverket er for lavt og har rustdannelser.
Tiltak
– Lokal utbedring må utføres.
– Det må gjøres utbedringer på rekkverket i forbindelser med rustdannelser. Tiltaket med forstøtningsmurene og kostnadsestimatet må sees i sammenheng med drenerings arbeid rundt boligen og terrengforhold.
Kostnadsestimat : 100 000 – 300 000

Terrengforhold,TG2
Boligen er oppført i skrånende terreng.
Vurdering av avvik:
– Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
Tiltak
– Andre tiltak:
– Det bør foretas terrengjusteringer, slik at overvann ikke renner inn mot boligen. Tiltak og kostnadsestimat må sees i sammenheng med drenering.
Kostnadsestimat : 50 000 – 100 000

Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av støpejern. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av plast (PEL). Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
– Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Tiltak
– Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
– Andre tiltak:
– Det anbefales å gjøre utbedringer på vann og avløpsrør i forbindelse med dreneringsarbeid og utbedringer på utvendige murer.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

Oljetank,TG3
Det ligger en oljetank under bakken på framsiden av boligen.
Vurdering av avvik:
– Det foreligger pålegg om sanering.
Tiltak
– Andre tiltak:
– Det anbefales å fjerne oljetanken i forbindelse med drenerings arbeidet.
Kostnadsestimat : 10 000 – 50 000

For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.

Adkomst

Fra Farsund sentrum, kjør Kirkeveien opp og ta til venstre inn Varbakgaten. Boligen ligger på høyre side og er merket med salgsplakat fra Sørmegleren.

Parkering

Gateparkering og parkering i garasje.

Tomt

Fint beliggende tomt med en lun hage. Hagen er pent opparbeidet med en plenlagte områder, beplantning, skiferlagte områder og trapper. I hagen finner man rhododendroner, fruktrær og andre busker/trær. Fra tomten kan den flotte utsikten nytes fra flere hold. Solen er på tomten store deler av dagen.

Eiendommen er ikke oppmålt, og har usikre grenser. Oppgitt areal er basert på eldre målebrev. Eldre målebrev kan være unøyaktige og er ikke koordinatfestet, tomtens arealet kan derfor avvike i større eller mindre grad. Evt. avvik ved senere oppmåling må aksepteres av kjøper.

Regulering

Eiendommen ligger i et uregulert område, godkjent som boligbebyggelse, og er en del av kommuneplanen Farsund-Lista 2018-2028, datert 08.03.2018.

Ansvarlig megler

Anita Cecilie Gabrielsen