Romskogen – Oppusset enebolig med hybelleilighet. Hagestue, garasje og carport!

Kort om eiendommen

Vi har en velholdt enebolig som er oppgradert i Romskogen. Boligen er oppført i 1970 og har i den seinere tid vært gjennom flere oppgraderinger. Tak har vært skiftet, og det ble drenert i 2015. Underetasjen har blitt innredet til hybelleilighet med egen inngang. Begge bad/ wc har fått nye overflater i 2016 og 2018. El- anleggert og røropplegget er mye oppgradert.
For øvrig så er de fleste innvendige overflater ny overflatebehandling.
Under: Hovedinngang. Hybelleil. m/ stue, kjøkken, bad/ wc, gang og soverom.
Hoved: Gang, 3 soverom, bad/ vaskerom, stue og kjøkken.
Tomtestørrelsen er 872 kvm og er pent opparbeidet. Her er stor veranda og terrasse med innglasset hagestue.

Eiendommen ligger i veletablert boligfelt med kort avstand til skoler, butikker og Handelsparken.

Velkommen

Beliggenhet

Eiendommen ligger i veletablert boligfelt på Rom i Romskogen. Boligen har en flott utsikt og gode solforhold.
Fra eiendommen er det kort avstand til skoler og barnehager. I tillegg så ligger Handelsparken i nærheten med alt av handel og spiseplasser. Handelsparken har meget gode åpningstider.

Adkomst

Fra E-39, ta inn på Østre Høylandsvei (som ligger tvers overfor Handelsparken). Ta inn her og hold mot høyre. til du ankommer Lyngfjellveien på venstre side. Ta inn her, og følg denne til du ankommer eiendommen på venstre side.
Se skilting fra Aktiv eiendomsmegling.

Omkostninger

2 690 000 Prisantydning
——————————————————–
Omkostninger
15 100 Boligkjøperforsikring fem års varighet (valgfritt)
2 800 Boligkjøperforsikring Help Pluss – ett års varighet (valgfritt)
67 250 Dokumentavgift
240 Panteattest kjøper
500 Tinglysningsgebyr pantedokument
500 Tinglysningsgebyr skjøte
——————————————————–
68 490 Omkostninger totalt
83 590 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
86 390 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)
——————————————————–
2 758 490 Totalpris. inkl. omkostninger
2 773 590 Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
2 776 390 Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)

Overtakelse

Overtakelse etter nærmere avtale med megler.

Dersom annet ikke avtales, sendes skjøte/hjemmelsdokument for tinglysing i etterkant av overtakelse.

Innhold

Vi har en velholdt enebolig som er oppgradert for salg på Rom i Romskogen. Boligen er oppført i 1970 og har i den seinere tid vært igjennom flere oppgraderinger. Tak har vært skiftet, og det ble drenert i 2015. Underetasjen har blitt innredet til hybelleilighet med egen inngang. Begge bad/ wc har fått nye overflater i 2016 og 2018. El- anleggert og røropplegget er fornyet i mange rom. For øvrig så er de fleste innvendige overflater fått ny overflatebehandling.

Boligen inneholder: Underetasje: Leilighet med bad/ wc, kjøkken, stue, gang og soverom. Hoveddelen har en sttor entre med trapp til hovedetasjen. Hovedetasjen har en trappegang, 3 soverom med god størrelse. Flott bad/ vaskerom fra 2016. Stor stue med utgang til terrasse og innglasset hagestue og terrasse. Kjøkken med eldre Hamran innredning.
Hybelen har vært utleid for 5500 kr. pr. mnd.
Hagestuen var ny i 2021.
Carporten var ny i 2019/20 med terrasse over.

Tomtestørrelsen er 872 kvm og er pent opparbeidet. Her er asfaltert innkjørsel og fin hage med mange muligheter. Det er gode parkeringsmuligheter og det er en integrert garasje på 25 kvm i boligen samt stor carport under veranda.

Eiendommen ligger i et veletablert boligfelt med kort avstand til skoler og barnehager. I tillegg så ligger Handelsparken like i nærheten med alt av butikker.

Boligen er påkostet og det er gjort mye arbeid både utvednig og innvendig.
Velkommen til visning.

Standard

Boligen fremstår som godt vedlikeholdt og er oppgradert. 2 bad er fornyet i 2016 og 2018. Røropplegg og el. anlegget er oppgradert. Det er drenert rundt boligen i 2015 og bygd ny terrasse med hagestue. Underetasjen er blitt innredet med en leilighet.

Boligen går over to plan og inneholder:
Underetasje:
HOVEDDEL:
Entre/ gang:
Malt panel i tak, malt panel på vegger og laminat på gulvet.
Stor entre med trapp til hovedetasjen.

LEILIGHET:
Gang:
Malt panel i tak, malt panel på vegger og laminat på gulvet.
Det er en dør mellom hoveddel og leiligheten.

Bad/ wc:
Malt panel i tak, baderomsplater på vegger og flislagt gulv med varmekabler. Ny varmtvannsbereder i 2024.
Fint bad som inneholder dusjkabinett, toalett og servant. Overflater fra 2018.

Kjøkken:
Malt panel i tak, MDF- plater på vegger og laminat på gulvet.
Kjøkkenet har innredning i helte med integrert komfyr og plass til vaskemaskin

Stue:
Takess, Malte plater og MDF- plater på vegger, laminat på gulvet.
Romslig stue med vedovn og varmepumpe. Det er åpen løsning mellom stue og kjøkken.

Entre/ gang:
MDF- panel i tak, MDF- plater på vegger og laminat på gulvet.
Leiligheten har egen inngang.

Soverom:
MDF- panel i tak, MDF- plater på vegger og laminat på gulvet.
Soverommet har god størrelse.

Hovedetasje:

Gang:
Takess, malt ptapet på vegger og laminat på gulvet.

Soverom 1:
Takess, malt tapet på vegger og laminat på gulvet. Romslig soverom med skapplass og åpning til kryploft.

Soverom 2:
Takess, malt tapet på vegger og laminat på gulvet.
Stort hovedsoverom med skapplass og utgang til veranda.

Soverom 3:
Takess, malt tapet på vegger og laminat på gulvet.
Soverommet har god størrelse.

Stue:
Takess, malt tapet og panel på vegger, laminat på gulvet.
Stor stue med varmepumpe og vedovn. Her er plass til sittegruppe og spisestue. Fra stuen er det flott utsikt og har utgang til terrasse med hagestue som er innglasset med skyvedører.

Kjøkken:
Takess, malt tapet og våtromsplater på vegger, laminat på gulvet.
Kjøkkenet har en eldre innredning fra Hamran med heltre fronter som er blitt malt i seinere tid.

Bad/ wc:
MDF- panel i tak, baderomsplater på vegger og flislagrt gulv med varmekabler.
Renovert bad med servant, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin. Det er sluk i gulv med tanke på dusj. Overflater nye i 2016.

Det er en integrert garasje i boligen på 25 kvm

Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.

Forhold som har fått TG3 STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK:

Utvendige trapper:
Vurdering av avvik:
Det er ikke montert rekkverk.
Konsekvens/tiltak
Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Kostnadsestimat: Under 10 000.

Pipe og ildsted:
Vurdering av avvik:
Pipevanger er ikke synlige.
Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra
sotluke/feieluke.
Pipe er kledd inne på kjøkken i begge etasjer og har dermed ikke to
synlige sider.
Konsekvens/tiltak
Pipevanger må gjøres tilgjengelig.
Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Kostnadsestimat: Under 10 000.

Forhold som har fått TG2 AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK:

Veggkonstruksjon:
Vurdering av avvik:
Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
Det er ingen lusing/musebånd i nedre kant av konstruksjon.
Kledningen er noe soltørket og værslitt på de mest utsatte steder.
Konsekvens/tiltak
Musebånd/lusing må etableres.
Råteskadet trekledning må skiftes ut.
Normalt vedlikehold må beregnes med enkelte utskiftninger av kledning
på noe sikt på grunn av normal slitasje og elde.

Vinduer – 2:
Vurdering av avvik:
Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Gjelder spesielt på utvendig karm og ramme på de mest værutsatte
steder.
Konsekvens/tiltak
Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
En del vedlikehold må beregnes med enkelte utskiftninger på litt sikt.
Gjennværende brukstid på store vinduer i stue, ansees som noe
begrenset.

Grunnmur og fundamenter:
Vurdering av avvik:
Grunnmuren har sprekkdannelser.
Har vært noe bevegelser grunnen en gang i tiden. Ingen ting tyder på at
påviste sprekker/riss nå skal være aktive. Se også punkt etasjeskille.
Konsekvens/tiltak
Lokal utbedring må utføres.
En må følge med på disse sprekker i grunnmur og støpt gulv om det
skulle være noe bevegelser. Skulle det være det må tiltak vurderes.

Forhold som har fått TG2 AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK:

Nedløp og beslag:
Vurdering av avvik:
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke
krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
renner/nedløp/beslag.
Konsekvens/tiltak
Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav.
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må
beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er
nødvendig er vanskelig å si noe om.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Takkonstruksjon/Loft:
Vurdering av avvik:
Det er påvist andre avvik:
Noe nedbøyning av ytterveggen over store vinduer i stue.
Konsekvens/tiltak
Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Anbefaler at det blir forsterket, når store vinduer i stue en gang skal
skiftes ut.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Utvendige ører – 2:
Vurdering av avvik:
Det er avvik:
Balkongdør på hoved soverommet trenger en del større justeringer.
Råteskader i bunnen av utvendige slaglister for garasjeport.
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
Balkjongdør må justeres og slaglister for garasjeport må skiftes ut på
noe sikt.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Vurdering av avvik:
Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon.
Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader.
Dette gjelder støpt dekke over vindfang og soverom til utleiedelen.
(tidligere bod) Større terrasse ut i fra hoved soverommet er noe ut av
vinkel i forhold til fasade på boligen.
Ellers er terrasser med rekkverk funnet i god stand.
Konsekvens/tiltak
Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.
Terrasse som er ute av vinkel fungerer greit med dette avviket.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Innvendige overflater:
Vurdering av avvik:
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Noe slitt laminat i hall/m trapp og endeskjøter ligger nær hverandre.
Ellers har de fleste overflater normal slitasje ut i fra alder på disse.
Konsekvens/tiltak
Andre tiltak:
Må beregnes og skiftes ut på noe sikt.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Etasjeskille/gulv mot grunn:
Vurdering av avvik:
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet.
Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente
måleavvik.
Gjelder i hovedetasjen. Stue, hall og hoved soverommet.
Konsekvens/tiltak.
For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil
imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak
i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man
vurdere slike tiltak.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Radon:
Vurdering av avvik:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med
radonsperre.
Konsekvens/tiltak
Det bør gjennomføres radonmålinger.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Innvendige trapper:
Vurdering av avvik:
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i
trapper.
Konsekvens/tiltak
Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.
Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Våtrom > Hoved > Bad/vaskerom > Overflater gulv:
Vurdering av avvik:
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet
hvor vann ikke vil gå til sluk.
Noe lite fall i rundt selve sluke. Ellers er det flatt gulv.
Konsekvens/tiltak
Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Våtrom > Hoved > Bad/vaskerom > Sanitærutstyr og innredning:
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra
innebygget sisterne.
Konsekvens/tiltak
Det må gjøres tiltak for å lukke avviket.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Våtrom > Underetasje > Bad (utleiedel) > Overflater gulv:
Vurdering av avvik:
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet
hvor vann ikke vil gå til sluk.
Ingen fall i rundt og i mot sluke. Gulvet er tilnærmet flatt.
Konsekvens/tiltak
Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Våtrom > Underetasje > Bad (utleiedel) > Sanitærutstyr og innredning:
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra
innebygget sisterne.
Konsekvens/tiltak
Det må gjøres tiltak for å lukke avviket.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Varmesentral:
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er
oppbrukt.
Dette gjelder varmepumpe i hoveddelen.
Konsekvens/tiltak
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i
dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Utvendige vann- og avløpsledninger:
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige
avløpsledninger.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige
vannledninger.
Konsekvens/tiltak
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag,
men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Beskrivelse av tomt

Tomten er pent opparbeidet.
Hele innkjørselen er asfaltert, og det er hage på begge sider av boligen. Boligen har stor terrasse som er sammenføyd med verandaen som har en carport under. Flott hagestue oppå terrassen.
Leiligheten har sitt eget uteområde med en fin usjenert terrasse.

Diverse

Kommentar fra selger:
Dreneringen på huset var i 2015.
V.v.b er fra 2022
Det elektriske anlegget er nytt men ikke alt. Hele kjelleren er ny med nye kurser og det som hører til med stikkontakter og brytere osv.
Oppe er badet og vinterhage alt nytt i med nye kurser og bokser, stikk, brytere.
Eller er alle stikkontakter og brytere skiftet i hele huset. Men ledningene i 2 etg er ikke skiftet ut slik som i 1.etg. med unntak av bad og vinterhage.

Badet nede er fra 2016
Badet oppe er fra 2018

Alt elektrisk nede nytt 2016

Alt av stikk(2024) og brytere(2016) er skiftet i 2. Etg men ikke ledningene. Med unntak av bad (2018)og vinterhage(2021), sikringskap, inntak sikring og inntakskabel er nytt i 2015.

Oppvarming

Det er varmepumpe og vedovn i hovedetasje og leiligheten. Det er varmekabler på begge bad/ wc.

Byggemåte / Konstruksjon

Bygningen er oppført i tre.
Veggene har bindingsverkskonstruksjon og har stående bordkledning av
under og påbord. Liggende vestlandskledning i gavlvegger og under
store vinduer i stue.

Parkering

Det er plass til parkering på egen tomt, samt i garasje og carport.

Midlertidig brukstilatelse og ferdigattest

Det er utstedt ferdigattest på eiendommen datert 26.08.1972.

Adgang til utleie

Deler av underetasjen er innredet som leilighet. Denne delen er ikke søkt godkjent fra kommunen.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at utleid leilighet ikke er godkjent som egen bruksenhet. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

Budgivning

Budgivning i forbrukerforhold

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke Gi bud -knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

Budgivning utenfor forbrukerforhold

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke Gi bud -knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Ansvarlig megler

Bjørn Skjæveland