Solrikt beliggende enebolig med panoramautsikt, egen strandlinje, brygge og båthus.

Om eiendommen

Velkommen til Spindsodden 20!

Sjelden mulighet – Enebolig på Spindsodden på nydelig utsiktstomt med egen strandlinje, garasje, båthus og brygge.

Boligen holder en grei standard og inneholder bl.a.
-3-delt stue; tv-stue, dagligstue og spisestue.
-Biga profilert eikekjøkken.
-4 soverom totalt.
-Hovedsoverom med privat bad.
-2 toalettrom og vaskerom med dusj.
-Kjellerstue.
-Nydelig utsikt fra de fleste rom.

Tomta er i hovedsak naturtomt med gruslagt tun, steinsatte murer/terrasser og treterrasse. Stiadkomst fra eiendommen ned til båtplass og brygge.

Beliggenhet

Boligen ligger meget solrikt og fint til på en høyde med fantastisk utsikt utover fjorden, mot havet, innseilingen og Farsund by.

I umiddelbar nærhet har man sentrum med alle servicefasiliteter. Her kan nevnes barne- og ungdomsskole, videregående skole, barnehager, butikker, Amfi kjøpesenter, kino, lege, tannlege, parken, Varbak og Ekko.

Flotte turområder i umiddelbar både til beins, på sykkel og til sjøs. Flere av turene kan man lese ved å gå inn på https://listerfriluft.no/friluftsaktiviteter/farsund/.

Innhold

Primærrom: 244 kvm, Bruksareal: 282 kvm Sekundærrom: 38 kvm.
Bra. pr. etasje.: Kjeller 107 m² – 1. etg. 121 m² – Loft 54 m².

Kjeller – P-rom inkl.: Vindfang, gang, gangm/trapp, soverom, vaskerom, toalettrom kjeller og kjellerstue.
Kjeller – S-rom inkl.: Hobbybod, matbod og teknisk rom.

1. etasje – P-rom inkl.: Entrè, toalettrom 1. etg., trapperom 1, stue, spisestue, kjøkken, trapperom 2, soverom og bad.

Loft – P-rom inkl.: Gang, soverom 1 og soverom 2.
Loft – S-rom inkl.: Bod.

I enkelte oppholdsrom er dagslysflate mindre enn dagens krav på 10 % av rommets bruksareal. Vinduer på loftsoverom har størrelse godkjent for rømning, men det mangler utvendig rømningsstige e.l. da det er fallhøyde på over 5 meter fra underkant vindu.

Garasje:
Bra: 54 m² – S-rom: 54 m²
S-rom inkl.: Garasje.

Båthus:
Bra: 45 m² – S-rom: 45 m²
S-rom inkl.: Båthus.

Arealer og rombenevnelser er hentet fra tilstandsrapport. Benevnelsen viser hva rommene benyttes til i dag, ikke hva de opprinnelig er godkjent som.

Farsund kommune opplyser at det ikke foreligger noen godkjente byggetegninger i deres arkiv. Dette medfører at megler ikke kan kontrollere at bruken av rommene i boligen samsvarer med det de er godkjent som. Eventuelle pålegg/søknader som følge av ulovlige tiltak på eiendommen er kjøpers risiko og ansvar.

Standard

Sjelden mulighet for salg på solsiden.

Enebolig med gjennomgående grei standard med flere originale detaljer. Gulvene er i hovedsak belagt med heltre lamellgulv, maltre tregulv, laminat og belegg. Veggene er bekledd med tapet, malt spon og behandlet panel.

Boligen har panoramautsikt fra de fleste hold, i og utenfor boligen. Fra stua blir man dratt mot de store vindusflatene som åpner opp for utsikten mot fjorden, ut mot havet, inn mot innseilingen og Farsund sentrum med den karakteristiske bebyggelsen.

Stua er delt inn i 3 soner; tv-stue, dagligstue og spisestue. I dagligstua er det montert en flott klebersteinsovn som holder godt på varmen og skaper stemning på kalde dager. Utgang i front mot sjøen til en steinsatt trapp med smijernsløpere. Stuas utforming gir rom for møblering i soner og har godt med gulv- og veggplass.

Spisestua har en naturlig deling fra de andre stuene, med mulighet for avstenging med originale skyvedører. Her er det god plass til møblering med langbord ved spesielle anledninger. Mot kjøkkenet har man fløydører som åpner opp rommet.

Pent eikekjøkken fra Biga med alle hvitevarer integrert; kjøleskuffer, komfyr, koketopp, ventilator i skap og oppvaskmaskin. Kjøkkenet har en god utforming med rom for en god arbeidsplass. Benk med barstolløsning under kjøkkenvinduet. Her kan man nyte en god kaffekopp, mens man ser mot innseilingen og bysentrum.

Hovedsoverommet ligger i hovedetasjen med eget bad. Her er det en romslig skyvedørsgarderobe. Badet har belegg på gulv og tapet på vegg. Badet er utstyrt med baderomsinnredning, toalett og dusjkabinett.

Boligen er i tillegg utstyrt med to toalettrom, fordelt med ett i hovedetasjen og ett i underetasjen. I underetasjen ligger vaskerommet med innsatt dusjkabinett.

På loftet ligger det 2 gode soverom, hvorav ett har balkong vendt mot øst med nydelig utsikt mot innseilingen og morgensol. I underetasjen ligger det siste soverommet.

I underetasjen ligger en praktisk kjellerstue med flere bruksmuligheter. Fra underetasjen er det dør ut til en vestvendt og meget solrik terrasse.

Godt med lagringsplass på loft og i boder i underetasjen.
_____________________

Tilstandsrapport basert på innholdskrav i ny forskrift til avhendingsloven er vedlagt denne salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.

Tilstandsrapporten er utarbeidet av Takst Sør den 27.02.2023, og er gyldig i 1 år etter rapportdato. Ved eldre rapporter anbefales interessenter å undersøke eiendommen grundig. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.

Takstmannens konklusjon:

ENEBOLIG
Bygning oppført i 1967, bestående av innredet kjeller, 1. etg. og loft. Boligen holder en normal, til dels enkel standard på overflater, innredninger og utstyr. Boligen fremstår hovedsakelig med utvendige bygningsdeler fra byggeår, og kan her påregnes utskiftinger på kortere sikt. I tillegg bør det nevnes at det er registrert tegn til sviktende drenering, og at utbedring av drenering i dette tilfellet vil være svært vanskelig/kostbart pga. vanskelig tilkomst mv. Boligen må påregnes påkostet en del for oppgradering/renovering.

GARASJE
Bygning oppført i 2007, bestående av garasjerom. Bygningen holder en enkel standard. Det kan bl.a. nevnes at det trekker vann inn i garasjen, samt at bygget har en del skjevheter i konstruksjoner som trolig har vært slik siden oppføring av bygg. Garasjen er funksjonell slik den fremstår, til tross for sine skjevheter, men det må påregnes at garasjen må påkostes noe for utbedring av enkelte feil/mangler mv.

BÅTHUS
Bygning oppført i 1967, bestående av båtplass og gangbane langs kanter. Bygningen holder en enkel standard, og har synlig fjell på 3 sider innvendig. Bygningen har en del etterslep på vedlikehold, bl.a. med råteskade i deler av kledning, og innvendige fuktskader i tak. Båthuset må
påregnes påkostet en del for utbedring av skader samt tiltak for å redusere risiko for fremtidige tilsvarende skader.

Følgende avvik har fått TG3 eller TG2:
TG3:
Utvendig > Vinduer – 2:
Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Kjellervinduer som vender mot inngangsfasade har råteskade. Det er påvist høye fuktvariasjoner på enkelte
vinduskarmer innvendig, bl.a. i spisestue hvor det er fuktskadet vegg under vindu samt ved enkelte vinduer i kjeller. Det synes å være råteskade i enkelte vannbord over vindu.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger – 2:
Det er ikke montert rekkverk. Det mangler å montere rekkverk på en del av veranda utenfor kjellerinngang.

Utvendig > Utvendige trapper – 2:
Det er påvist andre avvik: Metallrekkverk har løsnet ved utvendig trapp langs østgavl. Derav også noe utslag/skade og tæring på betongtrapp.

Utvendig > Andre utvendige forhold:
Det er påvist andre avvik: Det er påvist lekkasje i halvtak over hovedinngang, samt hull i underliggende plate. Risiko for skjult skade i konstruksjonen.

Innvendig > Overflater – 2:
Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Det ble registrert høye fuktvariasjoner på vegg under vindu på soverom i 1. etg., samt her synlig skade på vegg. Det ble registrert høye fuktvariasjoner på vegg under vindu i spisestue i 1. etg., samt her synlig skade på vegg.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn – 3:
Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Vaskerom:
Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen. Det er ikke membran/tettesjikt på våtrommet. Rustskader i sluk.

Tomteforhold > Drenering:
Det er ikke tegn på noe utvendig fuktsikring. Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. I boder hvor grunnmur var synlig innvendig ble det registrert høye fuktvariasjoner på nedre del av grunnmuren, og stedvis noe saltutslag. I tillegg ble det registrert noe høye fuktvariasjoner på nedre del av trevegger montert på innside av grunnmur, hvor det utvendig var oppfylt terreng mot grunnmuren. Dette gjelder rom både mot nord (vindfang, trappegang) og mot sør (soverom, vaskerom, kjellerstue).

Tomteforhold > Terrengforhold:
Terreng faller inn mot bygning. Det er ikke tilstrekkelig fall bort fra grunnmur ved støpt plate på oversiden av boligen.

TG2:
Utvendig > Taktekking:
Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på undertak. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekking. Det er registrert skade og sprekke på en eternitplate på tak, som dels er utbedret ved fugemasse langs sprekke.

Utvendig > Nedløp og beslag:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på renner/nedløp/beslag. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det er påvist andre avvik: Det er stedvis deformasjoner i renner og nedløp, samt på mønebeslag. Det er påvist rustdannelse på diverse utvendige beslag (øyekroker, ventiler, vindusbeslag mv.). Det ser ut til å mangle beslag på del av vannbord på tak. Det ble registrert dels løsnet vindskiebeslag.

Utvendig > Veggkonstruksjon:
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist andre avvik: Det er stedvis påvist mangelfullt innfestet PVC-beslag
på kledning, stedvis store åpninger ved skjøter og stedvis skade på hjørnebeslag/avslutningsbeslag inntil dør. Risiko for skjulte skader.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft:
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Det er ingen luftespalte ved takfot (i gesimskasse), og det er svært begrenset utlufting av takkonstruksjon ved mønet (det er registrert ventil i gavlvegg). Kryprom over innredet loft er ikke tilgjengelig, da det ikke er laget luke i tak til dette kryprommet. Stedvis malingflasset/slitt gesimspanel under takutstikk, samt på pannebord/forkantbord bak takrenne.

Utvendig > Vinduer:
Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist andre avvik: Det er påvist rustdannelse på utvendige vindusbeslag. Det er påvist fraglidning i hjørner på glassrammer på enkelte vinduer, deriblant nyere vindu i stue. Vinduer bærer generelt preg av slitasje utvendig. Det er påvist høye fuktvariasjoner og svelleskader på innvendig karmforing ved enkelte vinduer. Det er påvist mangelfull utvendig tetting rundt nyere vinduer i kjeller. Det er påvist dels løsnet pakning ved loftsvindu. Det er påvist misfarging/svertesopp på karm/ramme ved enkelte vinduer.

Utvendig > Takvindu:
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte glass. Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Takvindu bærer preg av elde/slitasje, med punktert glass samt dårlig karm/ramme.

Utvendig > Dører:
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Det er påvist oppsprukket trevirke utvendig på balkongdør i stue.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverkshøyde på treveranda ble målt til 88-89 cm, mens krav på oppføringstidspunkt var 90 cm.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger – 3:
Oppbyggingen av terrasse/balkong øker faren for skjulte skader i konstruksjonene. Det er påvist andre avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på tettesjikt/membran. Bjelker på veranda er under understøttelse, og ført
inn gjennom yttervegg. Dette er å anse som en risikokonstruksjon, med risiko for skjult skade i lukket konstruksjon. Det er påvist malingslitasje og grønske på bjelker, rekkverk og underside av veranda.

Utvendig > Utvendige trapper:
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.

Innvendig > Overflater:
Det er påvist andre avvik: Det er påvist skader på overflater. Det er stedvis påvist skjøtesprekker i overflater/plater i enkelte rom, deriblant på veggplater og himling i stue og rift i takpapp på soverom i 1. etg. Det er påvist skjolder på vegg og gulv i et kott, like under hovedinntak for strøm. Ved befaring ble det ikke registrert noe unaturlig høye fuktvariasjoner på disse overflater. Det er påvist høye fuktvariasjoner på vegg rundt ventil, i liten kjellergang (tidligere venterom) mellom vindfang og soverom. Det er påvist skade på innside av ytterdør i kjeller, som kan skyldes tidvis fuktinntrengning fra dør.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn:
Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr Det er påvist andre avvik: Det ble registrert symptom på aktivitet fra mårr, bl.a. i himling på vaskerom i kjeller. Det ble registrert gulvknirk på loft, og noe gulvknirk i stue/spisestue i 1. etg.

Innvendig > Gulv mot grunn:
Det er påvist andre avvik: Det ble stedvis påvist noe høye fuktvariasjoner på betonggulv i kjeller. I teknisk bod var det vått på gulv i et område rundtsluk. Dette skyldes iflg. eier avrenning fra vannslange tilkoblet en avfukter som var i drift i rommet, samt dels som følge av lekkasjevann fra vannpumpe.

Innvendig > Radon:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Innvendig > Pipe og ildsted:
Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Pipevanger er ikke synlige. Pipa har rennemerker etter sotvann.

Innvendig > Rom Under Terreng:
Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagte. Det er påvist andre avvik: Det er registrert insekter/krypdyr – symptom på fuktig miljø. Det er påvist begynnende råteskade samt fuktskjolder i svill og veggpanel i kott under kjellertrapp.
Risiko for skjult skade i vegger utforet på innside av grunnmur.

Innvendig > Innvendig kjellertrapp:
Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

Innvendig > Innvendige dører:
Det er påvist avvik som tilsier det bør foretas tiltak på enkelte dører. "Vindskjev" dør på vaskerom.

Våtrom > Overflater vegger og himling > Vaskerom:
Det er påvist andre avvik: Det ble påvist noe høye fuktvariasjoner på yttervegg (vegg mot oppfylt terreng under veranda mot sør).

Våtrom > Overflater Gulv > Vaskerom:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

Våtrom > Ventilasjon > Vaskerom:
Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad:
Det er påvist andre avvik: Det er påvist stedvis løsnet tapet ved skjøter.

Våtrom > Overflater Gulv > Bad:
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist andre avvik: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist misfarget gulvbelegg foran dusjkabinett (kun svimerke, ikke tegn til hull).

Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad:
Over halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på slukløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Rustskader i sluk. Det er ingen oppkant på gulvbelegg ved gjennomføring av avløp fra dusj, og herfra kun 1-2 mm fall på gulv mot sluk under baderomsinnredning.

Våtrom > Ventilasjon > Bad:
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Kjøkken > Overflater og innredning > Kjøkken:
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er påvist sprekke i frontplate foran oppvaskmaskin.

Kjøkken > Avtrekk > Kjøkken:
Det er påvist andre avvik: Avtrekksvifte hadde begrenset effekt ved kontroll på befaring.

Spesialrom > Overflater og konstruksjon > Toalettrom kjeller:
Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det er påvist andre avvik: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Ventilasjonsslange i vegg er ikke tilkoblet mot veggventil på toalettrommet.

Spesialrom > Overflater og konstruksjon > Toalettrom 1. etg.:
Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Tekniske installasjoner > Vannledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger. Det ble registrert lekkasje fra stoppekranen, men jeg har fått bekreftelse fra rørlegger om at denne blir utbedret så snart rørdeler har ankommet.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon:
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Tekniske installasjoner > Andre VVS-installasjoner:
Mer enn halvparten av forventet brukstid på VVSinstallasjoner er oppbrukt. Det er påvist andre avvik: Det er påvist lekkasje på vannpumpe, men jeg har fått bekreftelse fra rørlegger om at dette blir utbedret så snart rørdeler har ankommet.

Tekniske installasjoner > Varmesentral:
Det er påvist andre avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Det er påvist skade på (musespist) utvendige
rør/isolasjon inntil varmepumpens utedel.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank:
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg:
Elektrisk anlegg er fra byggeår. Sikringsskap har skrusikringer, samt 1 stk. automatsikring og 1 stk. jordfeilautomat. Hovedinntak er i et kott på loft.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter:
Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader. Det er påvist andre avvik: Det er påvist fuging av flere sprekker i grunnmur.

Tomteforhold > Forstøtningsmurer:
Det er påvist andre avvik: Det er påvist renning av saltutslag e.l. på forstøtningsmur.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger:
Det har forekommet avvik, tegn på svekkelser på utvendig avløpsledning. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger. Det er påvist andre avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vannledninger. Avløp har gått tett 2 ganger i løpet av de siste 15 år.

For de bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 og 3, og hvor det er påregnelig med tiltak, har bygningssakskynding utarbeidet et estimert kostnadsintervall. Se tilstandsrapport for mer informasjon.

Adkomst

Fra Farsund sentrum, kjør over Nordsundbrua og ta til venstre rett etter brua. Følg veien under brua og opp bakken et stykke. Boligen ligger på høyre side og er merket med salgsplakat fra Sørmegleren.

Parkering

På egen eiendom og i garasje.

Båthus på egen eiendom. Båthuset er bygd samtidig med huset og har en enkel standard. Båthuset er bredt og har plass til mellomstore båter. Selger opplyser at det i bakre del av båthuset er noe grunt.

Tomt

Boligen består i hovedsak av naturtomt med opparbeidet gruslagt tun, steinsatte uteplasser/murer og treterrasse. Anlagt sti ned mot sjøen hvor det er en sørvendt brygge og eget båthus.
Brygga har god plass til båtfortøyning og bademuligheter. Her kan man på sommeren sole seg stort sett hele dagen.

Regulering

Eiendommen ligger i et uregulert område, godkjent som boligbebyggelse, og er en del av kommunedelplan Herad-Spind 2014-2024, datert 11.09.2014.
Planer under planlegging: Spinsodden.
På generell basis gjør vi oppmerksom på at det kan foreligge fremtidige planer hos kommunen for området rundt eiendommen, som megler ikke har mottatt opplysninger om.